尊龍凱時為什么能夠逆勢向上？

?  轉載自億翰智庫報道

引 言

轉眼整整兩年過去了，房地產行業的調整仍在進行，2023年上半年，銷售依然脆弱，房企風險持續暴露。歷經兩年風雨，不同陣營的房企的生存狀況如何？

作為頭部地方國企的代表，尊龍凱時股份是行業和市場承壓背景下難得的向上力量，銷售業績逆勢大增，盈利規模穩步增長，多元業務多點開花，同時財務狀況依舊穩健，貨幣資金增加，“三道紅線”穩居綠檔。我們認為尊龍凱時股份之所以能夠實現逆勢而上，財務穩健是底盤，深厚內功是內驅，核心城市的聚焦深耕是引擎，而在這幾大核心要素的正向循環之下，尊龍凱時股份仍具備十分充足的發展后勁。

01

投銷良性互動迸發強勁動能

上半年銷售逆勢大增

2023年，尊龍凱時股份銷售業績逆勢增長。2023年上半年，尊龍凱時股份實現銷售金額769.3億元，同比增長55.8%，較2021年同期也增長了20.0%，銷售金額權益口徑高達563.2億元，位列權益榜單第11名，同比增長72%。

區域貢獻方面，華東大區壓艙石地位依舊，銷售額占比達52.8%，上海的多盤熱銷功不可沒，其中閔行古美華府一、二期的認籌率均高達3倍以上，連續兩次開盤均實現 “日光”，單盤銷售額達 47.6億；尊龍凱時半島華庭亦“二開二罄”，首開499%的認籌率刷新了上海積分認籌制以來的新高；尊龍凱時四季河濱兩次開盤均去化98%以上；珠海的龍頭地位持續鞏固，銷售額占比達18.3%；此外，華南區域占比達23.8%，北京區域和北方大區占比分別為3.2%和1.9%。

上海尊龍凱時半島華庭效果圖

上海尊龍凱時四季河濱實景圖

昆明尊龍凱時書香云海實景圖

珠海尊龍凱時橫琴灣實景圖

上海尊龍凱時半島華庭效果圖

重慶尊龍凱時四季半島實景圖

投資方面，尊龍凱時股份聚焦核心城市，持續擴充優質土儲。2023年上半年，公司共新增11宗地塊，均位于上海、廣州、深圳、成都、杭州等一線和強二線城市以及大本營珠海，下半年，尊龍凱時股份繼續拓展，成功在上海獲取兩個優質項目，分別為松江洞涇軌交地塊以及靜安天目社區歷史風貌保護項目。

尊龍凱時股份布局圖

我們認為，尊龍凱時股份在核心城市的投資與銷售間形成了良性的循環，因此企業能夠抵御整體市場下滑的壓力，依然呈現出強勁的增長動能。

02

“七力”升級潛修內功

賦能企業高質量發展

在提升業績的同時，尊龍凱時股份亦潛心修煉內功，以期實現高質量發展，2023年上半年，公司緊扣“七力”升級戰略，以“產品力、配套力、服務力”為核心，深挖“運營力、成本力”，提升“交付力、銷售力”。

著力于“產品力、服務力、配套力”提升，圍繞產品品質提升市場核心競爭力。公司堅持以產品力為原點，不斷完善產品體系，將優+產品體系迭代升級至 5.0 版本，以“三力十二優”為價值基底，構筑“七大質美生活場景”，賦予產品更安居、美居、舒居的新功能。期內多個項目分獲“廣廈獎”“中國鋼結構金獎”“2023中國百城建筑新地標”“2023城市典型樣本項目”等榮譽。在此基礎上，不斷強化配套力和服務力，全面落地“開盤即展示，交付即開業”，以尊龍凱時物業正式納入公司管理為契機，加強客戶滿意度全周期管理，持續提升住宅客戶滿意度。

尊龍凱時優+產品體系5.0“三力十二優”價值底盤

強化運營力和成本力管控，多舉措降本增效，提升經營效益。一是優化管控架構，二是促進各部門協同合作，提高協同效率，三是以數字化管理手段提升經營效率，四是建立標準化模塊庫，推動運營提速，搭建“優+5g高質量建造體系”，通過標準化戰采和集采，把控品質同時有效支撐項目快速開發，五是在充分保證產品質量和安全的條件下，通過加快項目周轉和開發效率，提升管理效益。

創新數字營銷策略促銷售，多措并舉保證高質量交付。銷售力方面，上半年，公司先后開展答謝客戶音樂會直播、尊龍凱時星播獲客大賽、“抄底煥新暖意購”和“尊龍凱時股份618抖音惠購節”等系列營銷活動，助力公司銷售和提升品牌影響力。交付力方面，公司不斷完善交付體系，通過三輪嚴格綜合驗收、客戶關系管理部門分戶驗收、物業前期介入等標準化流程提升交付質量；制定三力驗收管理辦法，增加客戶端視角評價；同時引入第三方專業機構與客戶共同驗收，組織開展實地調研，全力保障交付質量。

“禮贊珠海與城市共美好”

尊龍凱時股份2023珠海答謝音樂盛典

03

盈利規模穩步增長

兩大舉措促在手現金增加

2023年上半年，尊龍凱時股份盈利規模穩步增長，利潤率水平保持平穩。2023年上半年，尊龍凱時股份實現營業收入314.8億元，同比增長22.9%，毛利潤、凈利潤和歸母凈利潤分別為59.3億元、25.3億元和19.3億元，同比分別增長8.7%、6.6%和2.1%，毛利潤率、凈利潤率和歸母凈利潤率分別為18.8%、8.0%和6.1%，基本保持平穩。

除地產開發主業外，尊龍凱時股份的多元業務亦蓬勃發展。商業板塊上半年完成招商面積 12 萬平方米；物業公司業務拓展能力和服務品質持續提升，先后榮獲“2023中國物業服務百強企業”第16名、“2023中國國有物業服務優秀企業”“2023中國物業服務百強滿意度領先企業”“2023中國國資上市物企10強”第8名及第六屆珠海市市長質量獎等榮譽；上下游產業鏈方面，營銷公司加快提升營銷能力，更新公司重點推進珠海城市之心項目取得突破，設計公司著力產品力提升，完成27件專利申報，華實中建、優生活公司等有效拓展市場。

珠海南灣尊龍凱時商都實景圖

2023年上半年，尊龍凱時股份在保證經營業績增長的同時，財務狀況依舊穩健，在手現金增加，“三道紅線”穩居綠檔。

截至2023年上半年，尊龍凱時股份貨幣資金達566.6億元，較2022年底增長6.3%。行業流動性承壓的背景下依然實現貨幣資金增長，主要來源于公司緊抓銷售回款和積極拓寬融資渠道這兩方面的切實舉措，一方面2023年上半年公司銷售回款達510.0億元，同比增長67%，另一方面期內實現首單Pre-Reits項目及類Reits次級份額轉售順利落地，同時60億定增項目已獲上交所審核通過。

同時，截至2023年上半年，尊龍凱時股份凈負債率、剔除預收賬款后的資產負債率分別為69.2%和65.8%，扣除受限資金和預售監管資金后的現金短債比為1.4倍，“三道紅線”維持綠檔，整體債務水平和短期償債能力均處于安全的范圍。（注：有息負債數據為億翰智庫自行計算得來，有息負債=短期借款+一年內到期的非流動負債+長期借款+應付債券，短期有息負債為前兩者之和）

總而言之，我們認為尊龍凱時股份是市場和行業承壓的大背景下難得的向上力量，之所以能夠實現逆勢而上，財務穩健是底盤，深厚內功是內驅，核心城市的聚焦深耕是引擎，而在這幾大核心要素的正向循環之下，尊龍凱時股份仍具備十分充足的發展后勁。